DURADA DELS CONTRACTES D’ARRENDAMENT. UN CAS PARTICULAR


 DURADA DELS CONTRACTES D’ARRENDAMENT D’UN LOCAL DE NEGOCI AMB PRÒRROGA FORÇOSA CONVENCIONAL.

 

FETS

Primer.– El contracte d’arrendament es celebra el dia 25 de juny de 1.988.

Segon.- Consta com a arrendatària la Sra. xxxxxxxxxxxxxx,  persona física.

Tercer.- Que la clàusula quarta de l’ esmentat contracte estipula que la durada del contracte és d’un any, amb submissió dels contractants de forma expressa al règim de pròrroga forçosa, obligatòria per a l’arrendador i potestativa per a l’arrendatari, tal com estableix l’article 57 de la Llei d’Arrendaments Urbans (1.964).

 

LEGISLACIÓ APLICABLE.

Article 57 del Decret  4104/1964, de 24 de desembre, pel que s’aprova el Text Refós de la Llei d’Arrendaments Urbans.

Article 9 del Reial Decret Llei 2/1985 , de 30 d’abril.

Disposicions Transitòries Primera i Tercera de la Llei d’Arrendaments Urbans, de 24 de Novembre de 1994.

La LAU 1964, en el seu article 57,  instaura, el que s’ha anomenat,  pròrroga forçosa legal, quan estipula “llegado el dia del vencimiento del plazo pactado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestivamente para el inquilino o arrendatario..”

Per altra banda, onze anys després, el Reial Decret  Llei 2/1985, anomenat Decret Boyer, ve a esmenar la plana a aquest article 57, i en el seu article 9 permet a les parts sostreure’s del règim legal de la pròrroga forçosa  establerta  en l’article 57 de la LAU 64 i establir una durada de l’arrendament lliurement pactada.

Les parts, en el contracte de referència, no van optar per aquesta solució que els donava l’article 9 del Decret Boyer, sinó que es van sotmetre de forma  expressa, tal com s’escriu en el contingut de la seva clàusula quarta, a  allò estipulat en l’article 57 de la LAU 64,  establint una pròrroga forçosa  de la durada de l’arrendament,  anomenada convencional, ja que la seva aplicació era voluntària a partir de l’entrada en vigor de l’ esmentat Decret.

Per últim, s’aprova en el 1994 la nova LAU, que regula en les seves disposicions transitòries 1ª i 3ª, quin és el règim aplicable, pel que fa a la seva extinció, als contractes signats i encara efectiu, abans de l’entrada en vigor d’aquesta nova LAU.

Especialment controvertits són els casos d’aquells contractes de local de negoci celebrats amb posterioritat a l’aprovació del Reial Decret Llei 2/1985,i que en les seves clàusules hi consta la pròrroga forçosa convencional i, no es van acollir a la possibilitat que donava a les parts contractants, el seu article 9, de decidir lliurement la durada del contracte.

Tot això passa perquè un dels objectius de  política legislativa que es planteja en la reforma de la LAU del 1994, és la desaparició de la pròrroga forçosa en la durada dels contractes d’arrendament: el legislador, efectivament, esborra tot referència a la pròrroga forçosa establerta en l’antic article 57 de la LAU 64, i la figura desapareix del règim legal de l’arrendament. Però el text resultant de la Llei, en la seva Disposició Transitòria Primera, que afecta als contractes celebrats amb posterioritat al Reial Decret 2/1985 i amb anterioritat a l’entrada en vigor de la nova LAU, implicaria que la  clàusula de pròrroga forçosa convencional, que hi constés, si fós els cas, seria completament vigent, tal com passa en el contracte del qual en fem l’informe.

I això, aniria en contra dels objectius de  la política legislativa que es pretenien amb la reforma de la LAU, ja que repugnaria que es considerés il·legal la pròrroga forçosa legal i, en canvi es donés cobertura a la pròrroga forçosa establerta entre les parts o convencional, que es basa precisament en l’aplicació d’un article( el 57 de la LAU 64) avui derogat.  i un cop més la Jurisprudència, fent un sal mortal, aplica, no sense discussió i polèmica, el contingut de la Disposició Transitòria Tercera, que estableix, entre d’altres, quin és el règim legal d’extinció dels contractes signats abans de l’entrada en vigor del Reial Decret 2/1985, també als contractes, com el que ens ocupa, celebrats amb posterioritat a aquests Reial Decret i abans de l’entrada en vigor de  la LAU 1994.

 

POSICIÓ JURISPRUDENCIAL

Des de l’aprovació de la LAU 94 i fins a l’actualitat el Tribunal Suprem ha mantingut tres postures , que exposem per ordre cronològic, tot i que han estat encamellades i els Tribunals ha aplicat ara unes ara les altres, creant un estat de confusió considerable:

  1. Si per acord lliure entre les parts es va decidir sotmetre’s a la pròrroga forçosa, l’acord s’ha de respectar. Existeixen diverses sentències en aquest sentit, però actualment es considera un línea doctrinal superada.
  2. Per superar la remissió convencional a la pròrroga forçosa, que aniria en contra de la pròpia definició civil de contracte, que no permet en el seu article 1256 que el seu compliment depengui del que pugui decidir unilateralment una de les parts, i que deixa clar en el seu article 1345 que “ en el contrato de obras o servicios  una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por un tiempo determinado y precio cierto.” , aquesta línea jurisprudencial considera que per analogia s’hauria d’aplicar el termini de 30 anys que el Codi Civil estableix en l’article 515, al no permetre constituir cap usdefruit superior a 30 anys.
  3.  És d’aplicació a aquests supòsits, amb els mateixos plantejaments anteriors, la Disposició Transitòria Tercera de la Llei d’Arrendaments Urbans de 1994 , i per tant els terminis d’extinció que allà s’estableixen serien els que determinarien la data d’extinció d’aquests contractes. La Sentència del Tribunal Suprem, acabada de sortir del forn, de 12 de març de 2015, Rec. 3101/2012, ponent Marín Castán, avala un cop més aquesta línea jurisprudencial.

 

CONCLUSIONS 

Primera. Extinció.

Aquesta última posició és la que sembla que  s’imposa actualment  en els nostres tribunals. Per tant,s’haurà d’estar en un principi al que digui aquesta Disposició Transitòria Tercera de la LAU 94, que amb la premissa de que no hi ha hagut cap traspàs durant tota la durada del contracte i pel que afecta al nostre contracte seria el següent:

 L’arrendament s’extingiria per jubilació o mort de l’arrendatari, amb l’excepció que el seu cònjuge es subrogui en el contracte i continuï amb la mateixa activitat. Llavors l’extinció es produirà amb la jubilació o mort del cònjuge supervivent.

Segona. Traspàs.

En qualsevol dels dos casos anteriors, qualsevol dels cònjuges està en condicions de traspassar el local en l’actualitat. Aquest traspàs permetria la continuació de l’arrendament durant 10 anys a comptar des de la seva data de celebració.

Pel que fa a aquest possible traspàs, cal dir, que s’hauria de fer d’acord amb els requisits de l’article 32 de la LAU i amb la participació de l’arrendadora en el preu  del  traspàs, l’augment de la renda que correspongués i amb els drets de tanteig i retracte per part de l’arrendadora.

 Tercera.  Jubilació i Autònoms.

També és interessant definir el concepte de jubilació de l’arrendatari als efectes de provocar l’extinció del contracte d’arrendament. Els tribunals apliquen en el cas que ens ocupa el concepte de jubilació administrativa, de tal manera que quan l’arrendatària es jubili, serà absolutament irrellevant que continuï essent la titular del negoci o estigui en situació de jubilació flexible que permet comptabilitzar l’activitat laboral amb el fet de ser titular d’una prestació de jubilació, tal com expressa amb contundència diverses sentències del Tribunal Suprem.

Per últim, només recordar que una persona, com és el cas, inscrita en el RETA, pot elegir lliurement la data de la seva jubilació.